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경매일반상담

  입주를 목적으로 공사를하고 그 대금을 보증금으로 한 임대차계약의 경우

등록자 : younme   조회수 : 239    
등록일 : 2018.02.07 21:45

얼마전 고양지원 2016타경 19608(5)를 낙찰 받고 잔금을 납부한 뒤 임차인을 찾아가 명도에 대한 이야기를 나눴습니다. 임차인은 제게 유치권이 있다며 3000만원을 주기전에는 나갈 수 없다고 합니다. 법원에 인도 명령을 신청하였더니 기각결정을 하였습니다. 임차인의 답변서를 열람하였더니 내용인즉슨 삼년전 입주를 목적으로 공사비3000만원을 들여 공사하는 조건으로 그 대금전부을 임대차보증금으로 하는주택임대차 계약을 체결하여 여지껏 살고 있다 합니다.
유치권부존재소송과 명도소송을 준비하려는데 어떻습니까?

임차인은 공사대금을 받지 못하여 점유한 것이 아니라,
계약시부터 입주를 조건으로 하여 임차인이 공사비를 지출하고 그 대금만큼을 보증금으로 한 조건으로 임대차계약을 체결한 경우도 유치권이 성립하나요?
전문가분들의 고견 부탁합니다.
010-4361-1500.  

ans79  (59.17.xxx.51) 2018.02.09 00:07   (8회, 13점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

현재로서는 그 무엇도 예상 및 예측할 수가 없습니다.

상당히 아쉬운 점은...
이미 지난 일이긴 하나...

매각기일 하루 전인 2017.12.04 일 해당 유치권자의 유치권신고서 제출된 것이 확인된 이상 이를 확인할 시간이 없었다 하더라도 낙찰 후 즉시 사건기록열람 등을 통해 유치권권리신고서의 내용을 토대로 대응방안을 수립했어야 합니다.
성립 가능성이 높다고 판단될 경우에는 매각불허가신청 이나 매각허가결정취소신청 등을 통해 구제를 받았어야 하고, 반대로 유치권성립 가능성이 낮다 판단될 경우에는 이를 뒷받침할 수 있는 객관적인 증거들을 수집하여 인도명령 신청 시 첨부하여 제출해야 했습니다.
법원은 유치권 권리신고서가 제출된 이상 그 진위여부를 판단하지 않기 때문에 유치권이 성립하지 않으니 인도명령결정을 해달라고 해야 기각결정이 나지 않습니다.

이미 인도명령에 대한 기각결정이 이루어진 이상 현재로서는 유치권부존재확인청구의 소 및 명도청구의 소 를 진행해야 하겠지만, 이 또한 사전에 타당성 검토가 반드시 필요합니다.
유치권이 성립하는 것이 분명하다고 판단될 경우에는 굳이 수백만원 이상의 변호사선임료를 낭비할 필요는 없기 때문이지요.

단순히 질문하신 내용으로 판단하기에는 상당히 무리가 있을 뿐만 아니라, 그 의미조차 명확하지 못합니다.
"입주를 목적으로 한 공사비" 라는 것도 그렇고....말이지요.
얼핏 봐서는 유치권이 성립할 가능성은 크지 않을 것으로 보입니다만, 현재로서는 속단은 금물 입니다^^

실제로...
유치권이 임차권으로 전환된 경우 유치권은 인정되지 않는다는 판결이 존재하는 반면, 임대차계약이 있었다고 해서 그것이 바로 경개계약이 되어 공사대금채권이 소멸한다고 볼 것이 아니기 때문에 이는 공사대금채권을 소멸시키기 위한 것이라기보다는 공사대금채권을 담보하기 위한 것이라고 해석할 수 도 있다는 판례도 존재하기 때문이지요.

따라서, 우선은 관련사건기록과 서류들을 검토한 후 유치권의 성립 여부 및 그 가능성을 검토한 후 이를 토대로 대응방안을 수립하셔야 합니다.

참고로...
무턱대고 소송을 진행하는 것은 오히려 더 큰 손실을 초래할 수 있습니다.
최근 급증한 상담 사례를 보면, 1심. 2심 에서 소송의 포인트를 제대로 잡지 못해 이길 수 있는 소송에서 패소한 경우를 빈번하게 볼 수 있었기 때문이지요.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
younme  (210.179.xxx.30) 2018.02.09 17:35  
문정수님의 전문적이고 성의있는 답변에 감사드립니다.
정말 많은 도움이 되었습니다.
혹 관련 판례를 들어주시면 더욱 도움이 될 것 같습니다.

 
comment :

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